Door Fiona de Heus | Fotografie Patrick van Gemert
(Dit artikel verscheen in december in de NVM Makelaarskrant in de regio Zutphen)
ZUTPHEN – Met het nieuwe jaar veranderen er vaak allerlei regels. Ook op het gebied van de financiering van woningen. Welk effect hebben deze veranderingen voor kopers? Vier erkende hypotheekadviseurs uit de regio gingen hierover met elkaar in gesprek bij Zutphens Persbureau: Eric Jol van Thoma, Erwin Jonkers van Best Living, Job de Bos van De Bos Makelaardij en Ronald Terpstra van ten Hag makelaarsgroep.
Zelf hebben de hypotheekadviseurs continu te maken met wijzigende regelgeving, die niet altijd beter en congruent is. Zoals de verplichting om een dienstverleningsdocument te hanteren waarin kantoren melden wat ze doen en wat dat kost. “Uiteraard moet een klant weten wat we kosten, maar de wettelijk voorgeschreven dienstverleningsdocumenten zijn onleesbaar”, zegt Job de Bos hierover. Maar de koper is vaak vooral geïnteresseerd in wat hij kan lenen en wat de maandlasten zijn. En daar verandert in 2014 weer het een en ander in.
“De leennorm gaat wéér verder naar beneden”, trapt Eric Jol af. “Dat betekent dat mensen weer minder kunnen lenen en starters verder afgeknepen worden.” Erwin Jonkers vult hem aan: “Er is een leennorm ten aanzien van het inkomen, maar ook ten aanzien van het onderpand. Ten aanzien van het onderpand wordt de norm bijgesteld aan 4 procent. Dit was 5 procent, het jaar daarvoor 6 procent.” Het komt er op neer, dat kopers nog maar 4 procent extra kunnen financieren voor hun bijkomende kosten en daarom zullen ze eigen geld nodig hebben. Zeker voor starters is dat niet altijd eenvoudig. In 2018 is hier helemaal geen financiering meer voor mogelijk en zullen kopers de bijkomende kosten uit eigen middelen moeten betalen. “Daar moet je je bewust van zijn en voor gaan sparen.” In Duitsland is dit heel gewoon, daar spaar je al vanaf je geboorte hiervoor.
Minder kosten koper
Maar je moet het ook niet te zwaar zien”, zegt Job de Bos vergoelijkend. “Want ik merk dat er vaak wel wat te regelen is in familiekring.” Bovendien zijn de heren het erover eens dat de bijkomende kosten de laatste jaren al enorm gedaald zijn. “De kosten koper waren ongeveer 10 procent, nu is dat globaal 6 procent”, weet Erwin Jonkers. De daling is een gevolg van de verlaagde overdrachtsbelasting (van 6 naar 2 procent) en de goedkopere notariskosten ten gevolge van de concurrentiepositie van notariskantoren. In de financieringen wordt geen afsluitprovisie meer opgenomen. In plaats daarvan betaalt de koper de adviseur voor zijn advies. “Bij een duurdere woning ben je dan zelfs goedkoper uit”, aldus Job de Bos.
Ronald Terpstra ziet dat het daardoor vooral voor starters lastiger wordt om te kopen. “Ik merk vaak dat mensen die nu een huurwoning hebben over het algemeen niet veel spek op de botten hebben.” Erwin Jonkers denkt daarbij aan de huidige studenten, die steeds vaker een grotere studieschuld opbouwen. Die kunnen waarschijnlijk geen eigen geld inleggen als ze een huis gaan kopen.
Om kopen voor starters mogelijk te maken, zijn er mogelijkheden zoals startersleningen. Ook in 2014 verstrekt de gemeente Zutphen startersleningen. “Maar”, zegt Ronald Terpstra, “de bijkomende kosten gaan dan wel verder omhoog, want je hebt dan bijvoorbeeld twee hypotheekaktes. Daarvoor zul je dus meer eigen geld nodig hebben.”
Een ton belastingvrij schenken
Gelukkig mogen ouders, maar ook andere familieleden en zelfs onbekenden, tot 100.000 euro belastingvrij schenken, mits het geld gebruikt wordt voor de aflossing van de hypotheek, de aankoop van een woning of woningverbetering. “En er zit veel geld in de babyboomgeneratie”, merkt Ronald.
Maar of je nu meer of minder eigen geld nodig hebt, de adviseurs zijn het erover eens dat kopen op dit moment heel interessant is voor starters. “De prijzen zijn gedaald. Ten opzichte van 2008 zitten starters nu goedkoper”, aldus Erwin Jonkers. “En woon je in een huurwoning dan zullen de huurlasten alleen maar stijgen”, vult Job de Bos aan.
Terug naar vroeger
Wie nu voor het eerst een woning koopt, heeft alleen nog maar de keuze uit een lineaire of annuïteitenhypotheek. Alleen woningeigenaren die al een spaar- of beleggingshypotheek hadden kunnen deze behouden. “We gaan terug naar hoe het ooit was”, legt Erwin Jonkers uit.
Het valt de adviseurs op wat voor een kuddegedrag mensen tentoonspreiden als het gaat om het afsluiten van een hypotheek, zowel de kopers als de adviseurs. “Eerst wil iedereen een spaarhypotheek, dan allemaal een beleggingshypotheek, zoveel mogelijk aflossingsvrij en dan weer zo min mogelijk aflossingsvrij”, somt Job de Bos op. “Terwijl in de praktijk blijkt dat beleggen nog steeds een hartstikke goed product is. De beleggingsresultaten over de laatste vier jaar zijn bijna 9 procent.” Erwin Jonkers: “Ook aflossingsvrij lijkt een vies woord, maar er is niets mee. Het moet alleen passen in de situatie.”
Kopers verrast
Ze raden daarom iedereen aan om een onafhankelijke adviseur naar hun situatie te laten kijken, in plaats van bijvoorbeeld een adviseur die gebonden is aan één bank. Ronald Terpstra: “Mensen zijn soms heel verrast als ze bij ons weggaan, omdat de maandlasten heel erg mee blijken te vallen of omdat ze hadden gedacht dat ze minder konden lenen.” Job de Bos: “De banken willen best een hoop en je krijgt best veel voor elkaar als je maar aan de norm voldoet. De financierbaarheid van de woning is beter geworden dan een paar jaar geleden.” Erwin Jonkers: “Je merkt ook dat het vertrouwen in de economie begint terug te komen. Je ziet dat mensen weer gaan kopen.” Eric Jol: “De prijzen komen ook steeds dichter bij de vraagprijs.”